油麻地及旺角（油旺）兩區人口稠密，區內舊樓比例甚高，當中不少超出現行規劃標準及法例框架所准許的發展密度限制，為市區更新工作帶來嚴峻挑戰。市區重建局（市建局）在二零一七年展開研究，涵蓋面積約二百一十二公頃，旨在探討如何提升該兩區目前土地使用效益及重建潛力。

研究按不同的發展密度，為市區更新大綱發展概念藍圖，制訂出三個方案，並在該兩區提出五個具市區更新潛力的地區，各具不同規劃主題和發展節點。發展節點將為高層建築項目，成為具規模的地區地標。

概念藍圖
整個研究區分為五個「市區更新潛力地區」，各有不同規劃主題，分別是旺角東和旺角西的「動力商貿區」、大角咀的「綠悠社區」及油麻地北和油麻地南的「歷史文化生活區」。

研究根據發展密度、設計人口規模和對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。「正」方案的設定是增長與宜居，重點是促進經濟增長，旨在於基礎設施和規劃容量的限制下增加總樓面面積（較側重非住宅樓面面積）。「負」方案透過進行大規模重組和減少人口，創建一個宜居城市，此方案需要政府採取更多主導措施。「零」方案處於兩者之間，在維持現行分區計劃大綱圖容許的總樓面面積基礎上，改善宜居環境。設計人口上限設定為現有水平（二十一萬三千人），並介乎十五萬人（比現有水平少百分之三十）至二十一萬三千人。

五個發展節點
在各「市區更新潛力地區 」的主題框架下，研究提出了五個發展節點，它們均位處策略性位置，交通便利，與港鐵站的距離屬可步行範圍內。發展節點是區內的重點發展，將可帶動四周的市區更新。

(1) 旺角東水渠道城市水道
建議將現時位於花墟徑的水渠改建為水道，供市民消閒康樂之用，並興建大型水道公園、改建界限街遊樂場及於界限街興建新的政府綜合大樓。配合花墟道的活化以及太子道西的唐樓保育，公園將使花墟及其周邊地帶成為該區的樞紐，在旺角煩囂的環境中，提供一個消閒康樂場所。這條水道將會由太子道西延伸至彌敦道，水道兩邊均建有商業和住宅發展。

(2) 旺角東亞皆老街商貿／聯繫樞紐
擬在旺角東的門戶位置建立一個綜合性混合發展，並在該項目入口處，面對亞皆老街位置興建一個大型露天廣場。該發展位於一個匯聚節點，連接兩條具地區特色的商業街（通菜街和花園街）、高架行人天橋（旺角道天橋系統），以及旺角東和旺角港鐵站，可促進行人連繫及增加易行度。

(3) 旺角西旺角街市更新活化
位於旺角西的門戶位置，鄰近朗豪坊的旺角街市將成為一個供市民及遊客匯聚的新景點。研究建議透過在一個特色市集大堂內整合周邊的小販攤檔，重現「街」的氛圍，並加入餐飲和零售，構成一個休閑和社區地標，體現地區文化和特色。平台的頂部將提供一個呈波浪形的大型休憩用地（一點八公頃），以及住宅和商業的混合發展。市集大堂的設計將體現「園中市集」的氛圍，把這個舊區打造成一個新的休閑和社區地標及旅遊勝地。

(4) 油麻地北油麻地果欄
建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。現時果欄的建築群則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途，在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。

(5) 油麻地南西九龍門戶綜合發展
節點位處西九龍站及柯士甸站旁，並為多條鐵路的匯聚，研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。節點將提供一系列大型及具吸引力的休憩用地、配合公共交通交匯處和便捷的行人通道，該處將發展成為受歡迎的匯聚點。這項新地標發展項目將是西九龍和尖沙咀的延伸。

整合街區發展
研究範圍內的道路佈局屬於網格狀的形式，道路空間比例相對較高（百分之四十）。研究提出合理化整合道路網絡，封閉多餘的道路，以提供更多行人路及休憩用地。建議透過「整合街區」的措施將小型街區整合成為較大和較完整的發展地盤，可提供資助房屋及其他私人住宅/混合用途發展。

整合街區內的發展項目可以綜合形式推行，或分成較細型的地盤作整全發展。研究建議在計算總樓面面積時，將封閉道路面積計算在內，以鼓勵私人參與市區重建。

整合街道的選址主要是基於封閉道路及市區老化的考慮。整體交通及運輸網絡並不會受到影響。街道整合所產生的休憩用地約為五點四四公頃。

其他特色規劃
除了發展節點及整合街區發展外，研究亦確立了幾個規模較小但具特色的特別地區，進行發展或活化，以增加油旺地區的多樣性。較具代表性的地區如下:

(1) 大角咀活動節點
研究建議將現時晏架街污水泵房遷移並進行升級工程，並將其現址與新九龍廣場及鄰近地區的老化樓宇合併，構建成一個更大型的混合式發展，作為鄰近社區的
社區/商業核心。此活動節點只在概念藍圖「正」方案中建議。

(2) 旺角「青年文化點」
規劃方案建議將市建局的上海街 618 活化項目附近的樓宇重建成青年文化點，以產生協同效應。方案建議提供混合式功能包括共用工作空間及青年「共居」空
間，及一系列適合年輕人的文化藝術和表演場地。

(3) 油麻地文化帶/多層社區活動中心
建議重整沿甘肅街一帶的政府用地，以榕樹頭（天后廟）為中心，組成一個「文化帶」。在油麻地多層停車場現址，興建一棟具建築特色的地標式發展，作為社區活動中心，以重 置周邊社區設施包括一個新「玉器市場大堂」、熟食小販市場、政府合署、社區會堂等，並建立一個休憩空間系統，與鄰近的廟街夜市、歷史建築物及整合街區互相配合。

(4) 歷史文化建築群
研究識別了具歷史價值或建築特色的建築物，並建議仿效銅鑼灣的白沙道，將熙龍里一帶打造成一個富地方特色低密度小區，提供混合用途。研究同時建議以文
物徑將這些歷史建築連接鄰近的油麻地果欄活化項目，形成一個特色歷史文化旅遊景點。

(5) 富地區特色商業街
現時的花墟道、通菜街、花園街及廟街是油旺地區的獨有特色。為了配合發展及特色演變的需要，研究提出了規劃和設計指引，其中包括擴闊行人路、規範商
業標誌牌、部分時間設立行人專用街道及更改相連土地的用途地帶作混合用途，以增加未來商業發展的彈性，及加強商業街的活力。

休憩空間
通過興建新的市區公園或擴建現有公園、以及在發展節點（至少三成的發展面積）和其他指定的重建地點內提供綜合的休憩空間、封閉特定的道路或加入建築物後退以興建休憩空間走廊及翻新現有公園，以構建一個全面及加入互相連接的休憩空間網絡。在概念藍圖「正」和 「零」 的方案中，規劃中的休憩空間為人均二點五平方米，而概念藍圖「負」的規劃休憩空間為人均三點五平方米，概念藍圖「正」、「零」和「負」整體的休憩空間分別為四十八公頃、四十三公頃和四十五公頃。主要組成部分包括:

(1) 城市水道及「綠廊」將成為區內兩個主要的公共休憩空間節點，形成一個重要的跨區公共休憩空間「南北軸帶」；

(2) 各個具獨特主題的特色休憩空間，例如水道公園、城市中心公園、微型公園系統、歷史文化公園以及結合於發展節點內的公共休憩空間，將成為沿「軸帶」上的主要景點；

(3) 六條東西方走向的綠色走廊和線狀公園將更進一步貫通區內的地區公園、微型公園系統，以及區內的主要富地區特色商業街，使地區更富活力及連接性；

(4) 建議將窩打老道及登打士街一帶的建築物後退，把這些主要道路打造成綠色林蔭大道；及


(5) 擬議「綠廊」將連接中九龍幹線的行人設施和西九龍總站的景觀平台，構成一個全面的高架行人網絡，貫通西九龍至大角咀及旺角。

總結
油旺地區規劃研究涵蓋重建、復修、保育及活化，以及加入改造重設元素，亦引入「智慧城市」及「地方營造」概念，以提升市區更新的成效。

在立法會發展事務委員會討論後，市建局會就建議及擬議規劃工具實施細節，諮詢專業團體及其他有關的持份者，包括區議會、地產建設商會及城規會。市建局根據收到的意見，將會與政府當局進一步討論及訂立推行細則。市建局亦會根據概念藍圖確立並啟動早期項目，如有需要，會就其較大型的重建項目，在設計階段時會進行較詳細的技術評估，並解決遷置等問題。