建築快訊
第三十四卷 第六期 (07-2025)
新界北新市鎮和馬草壟的發展建議
政府於二零二三年十月公布的《北部都會區行動綱領》勾劃了北部都會區(北都)四大區域的發展定位，新界北新市鎮和馬草壟位於北都的口岸商貿及產業區，是北都的新發展項目中公布初步發展建議的最後兩個。
新界北新市鎮項目範圍約一千四百二十公頃，包括香園圍、打鼓嶺、坪輋、恐龍坑、皇后山、文錦渡、羅湖南等區域。二零二三年年底發表的《香港主要運輸基建發展藍圖》建議在二零三九年及以後於北都東面落成兩條鐵路和一條主要道路（兩鐵一路），以配合新界北新市鎮的發展，加強北都各新發展區及口岸之間的互聯互通。兩條鐵路分別是東西走向的北環線東延線和南北走向的新界東北線。北都公路（新界北新市鎮段）將成為東西向走廊，連接新界北新市鎮與北都其他新發展區。
馬草壟項目範圍約五十五公頃，位於古洞北新發展區市中心以北，當中約四十九 公頃是早年規劃古洞北新發展區的一部分。考慮到河套區港深創新及科技園（港深創科園）在二零三一年將有道路經由馬草壟連接古洞北，而規劃中二零三九年及以後落成的北都公路（古洞段）亦建議途經馬草壟。
土木工程拓展署和規劃署分別於二零二一年十月及二零二二年十月展開新界北新市鎮和馬草壟的規劃及工程研究，以制訂土地用途建議方案。
新界北新市鎮
新界北新市鎮的規劃有以下重點：
1) 口岸經濟
口岸地區過去多為邊境禁區，主要承擔保安和過境功能。兩地融合和日益增加的跨境人流為口岸地區帶來重大的機遇，而擬議北環線東延線和新界東北線可加强各個陸路口岸間的連繫，驅動當區發展。政府建議打造文錦渡和香園圍口岸一帶（約二百二十五公頃）成為口岸商住區。
2) 新興產業
為善用新界北新市鎮的廣闊空間、鄰近口岸的優勢及「東進東出」的貨運安排策略，政府計劃在新發展區預留約二百一十公頃土地發展不同類型的產業，為人才和區內居民創造多元化的就業機會，並促進職住平衡。
3) 文教體育樞紐
新界北新市鎮的中部將建議打造成為一個集專上教育、文化及體育設施的滙聚地。政府計劃提供約四十公頃土地作專上敎育用途，作為「北都大學教育城」的其中一個重要部分。政府亦計劃提供約五十公頃土地作「河畔文化谷」和「活力體育區」。前者預留用地作香港演藝學院的第二校舍、博物館群及表演場地，這些設施會與區內文化遺產資源交滙融合。「活力體育區」的各類設施及場地可用來舉辦國際和本地體育賽事。
4) 河谷綠廊
新界北新市鎮擬建一條長約八公里、滙聚城鄉的綠廊。綠廊由西面的東江水綠道 和東面的中央河谷組成，把新發展區西部及東部連接起來，形成一個獨特藍綠景觀。政府會研究以自然為本的方法建造綠廊，並致力提升生物多樣性，例如進行大量綠化、建造生境、建立自然公園，以及活化河流。在建造綠廊時，會一併提供蓄洪設施及改善河道，從而提高新發展及鄉村的防洪能力和應對氣候變化的抗禦力。河谷綠廊將成為一條串連文化、自然和康樂的紐帶，它會連結新發展區內的鄉村、新社區、歷史建築、文化體育設施和休憩用地；而延伸的行人及單車徑網絡連接新發展區周邊的郊遊徑和鄉郊，以推廣健康生活和綠色旅遊。
優先發展區
新界北新市鎮是北都面積最大的一個新發展區，其發展面積（一千一百七十五公頃）遠較其他新發展區為大，佔整個北都約三千公頃新發展土地逾三分之一，預計需要約二十年或更長時間分階段推展。
政府建議首先推展二百零六公頃的「優先發展區」。考慮到公營房屋並非新界北新市鎮的首要實施重點，政府建議先行發展香園圍地區包括口岸商住區、企業園和大學教育城。
至於新發展區餘下約九百六十公頃的發展用地屬中長期的發展計劃，可考慮分批推展，而優次則按實際情況作出檢視：(1) 恐龍坑及文錦渡管制站附近地區：主要為建造公用設施，以及為口岸經濟、先進建造業、綠色產業等提供用地；(2) 坪輋、打鼓嶺及皇后山地區：主要為房屋及文化體育設施提供用地；以及(3) 羅湖南地區：主要提供房屋用地。
馬草壟
作為古洞北新發展區的延伸部分及古洞北和河套區的連接交匯點，馬草壟的規劃會以私人住宅為主，並提供休憩及配套設施，支援古洞北以及河套區創科人才的住屋及生活配套的需要。政府亦建議保留現時的馬草壟溪，並在兩旁規劃休憩用地，形成一條南北走向的自然綠廊，貫通古洞北的休憩用地至北面的蠔殼圍濕地。
制訂發展大綱圖
政府於二零二五年一月中旬展開為期兩個月的公眾參與活動。因應所收集的公眾意見，政府會進一步深化有關土地用途建議，並進行相關技術評估/工程設計，以制訂新界北新市鎮及馬草壟的建議發展大綱圖。
根據目前的計劃，新界北新市鎮「優先發展區」內的食物管制設施或會較早推展，以便盡早將文錦渡口岸的食物管制功能轉移至香園圍口岸，以發展文錦渡為純旅檢口岸。而「優先發展區」其餘部分的政府主導工程預計最早可於二零二八/二九年展開。馬草壟的部分發展用地位於古洞北新發展區餘下發展範圍內，最早可在二零二七年展開土地平整及基礎設施工程。
資料及圖片來源：立法會發展事務委員會文件
新界北新市鎮項目範圍約一千四百二十公頃，包括香園圍、打鼓嶺、坪輋、恐龍坑、皇后山、文錦渡、羅湖南等區域。二零二三年年底發表的《香港主要運輸基建發展藍圖》建議在二零三九年及以後於北都東面落成兩條鐵路和一條主要道路（兩鐵一路），以配合新界北新市鎮的發展，加強北都各新發展區及口岸之間的互聯互通。兩條鐵路分別是東西走向的北環線東延線和南北走向的新界東北線。北都公路（新界北新市鎮段）將成為東西向走廊，連接新界北新市鎮與北都其他新發展區。
馬草壟項目範圍約五十五公頃，位於古洞北新發展區市中心以北，當中約四十九 公頃是早年規劃古洞北新發展區的一部分。考慮到河套區港深創新及科技園（港深創科園）在二零三一年將有道路經由馬草壟連接古洞北，而規劃中二零三九年及以後落成的北都公路（古洞段）亦建議途經馬草壟。
土木工程拓展署和規劃署分別於二零二一年十月及二零二二年十月展開新界北新市鎮和馬草壟的規劃及工程研究，以制訂土地用途建議方案。
新界北新市鎮
新界北新市鎮的規劃有以下重點：
1) 口岸經濟
口岸地區過去多為邊境禁區，主要承擔保安和過境功能。兩地融合和日益增加的跨境人流為口岸地區帶來重大的機遇，而擬議北環線東延線和新界東北線可加强各個陸路口岸間的連繫，驅動當區發展。政府建議打造文錦渡和香園圍口岸一帶（約二百二十五公頃）成為口岸商住區。
2) 新興產業
為善用新界北新市鎮的廣闊空間、鄰近口岸的優勢及「東進東出」的貨運安排策略，政府計劃在新發展區預留約二百一十公頃土地發展不同類型的產業，為人才和區內居民創造多元化的就業機會，並促進職住平衡。
3) 文教體育樞紐
新界北新市鎮的中部將建議打造成為一個集專上教育、文化及體育設施的滙聚地。政府計劃提供約四十公頃土地作專上敎育用途，作為「北都大學教育城」的其中一個重要部分。政府亦計劃提供約五十公頃土地作「河畔文化谷」和「活力體育區」。前者預留用地作香港演藝學院的第二校舍、博物館群及表演場地，這些設施會與區內文化遺產資源交滙融合。「活力體育區」的各類設施及場地可用來舉辦國際和本地體育賽事。
4) 河谷綠廊
新界北新市鎮擬建一條長約八公里、滙聚城鄉的綠廊。綠廊由西面的東江水綠道 和東面的中央河谷組成，把新發展區西部及東部連接起來，形成一個獨特藍綠景觀。政府會研究以自然為本的方法建造綠廊，並致力提升生物多樣性，例如進行大量綠化、建造生境、建立自然公園，以及活化河流。在建造綠廊時，會一併提供蓄洪設施及改善河道，從而提高新發展及鄉村的防洪能力和應對氣候變化的抗禦力。河谷綠廊將成為一條串連文化、自然和康樂的紐帶，它會連結新發展區內的鄉村、新社區、歷史建築、文化體育設施和休憩用地；而延伸的行人及單車徑網絡連接新發展區周邊的郊遊徑和鄉郊，以推廣健康生活和綠色旅遊。
優先發展區
新界北新市鎮是北都面積最大的一個新發展區，其發展面積（一千一百七十五公頃）遠較其他新發展區為大，佔整個北都約三千公頃新發展土地逾三分之一，預計需要約二十年或更長時間分階段推展。
政府建議首先推展二百零六公頃的「優先發展區」。考慮到公營房屋並非新界北新市鎮的首要實施重點，政府建議先行發展香園圍地區包括口岸商住區、企業園和大學教育城。
至於新發展區餘下約九百六十公頃的發展用地屬中長期的發展計劃，可考慮分批推展，而優次則按實際情況作出檢視：(1) 恐龍坑及文錦渡管制站附近地區：主要為建造公用設施，以及為口岸經濟、先進建造業、綠色產業等提供用地；(2) 坪輋、打鼓嶺及皇后山地區：主要為房屋及文化體育設施提供用地；以及(3) 羅湖南地區：主要提供房屋用地。
馬草壟
作為古洞北新發展區的延伸部分及古洞北和河套區的連接交匯點，馬草壟的規劃會以私人住宅為主，並提供休憩及配套設施，支援古洞北以及河套區創科人才的住屋及生活配套的需要。政府亦建議保留現時的馬草壟溪，並在兩旁規劃休憩用地，形成一條南北走向的自然綠廊，貫通古洞北的休憩用地至北面的蠔殼圍濕地。
制訂發展大綱圖
政府於二零二五年一月中旬展開為期兩個月的公眾參與活動。因應所收集的公眾意見，政府會進一步深化有關土地用途建議，並進行相關技術評估/工程設計，以制訂新界北新市鎮及馬草壟的建議發展大綱圖。
根據目前的計劃，新界北新市鎮「優先發展區」內的食物管制設施或會較早推展，以便盡早將文錦渡口岸的食物管制功能轉移至香園圍口岸，以發展文錦渡為純旅檢口岸。而「優先發展區」其餘部分的政府主導工程預計最早可於二零二八/二九年展開。馬草壟的部分發展用地位於古洞北新發展區餘下發展範圍內，最早可在二零二七年展開土地平整及基礎設施工程。
資料及圖片來源：立法會發展事務委員會文件